□苏报记者 余 杨

2023年以来，苏州二手房成交环比连续两月上涨，1至2月二手房累计成交8199套，同比上涨29.92%。进入3月，二手房市场劲头十足，前两周累计成交3291套，同比上涨112%。当前二手房成交升至历史中高位水平，后续有望继续回升，或迎来小阳春行情。今年苏州什么样的二手房最好卖？购房者置业二手房最看重哪些因素？

(资料图片仅供参考)

板块宜居 配套齐全 这个次新房小区成交遥遥领先

据贝壳找房苏州站、贝壳研究院苏州分院统计，今年前三个月的二手房市场，相城区万科魅力花园以绝对优势，稳居成交榜单首位。

关注苏州二手房市场的购房者，对万科魅力花园应该不陌生。项目是苏州二手房成交榜单常客：2021年成交排行第三，2022年成交排行第一，2023年前三个月再度登上榜首，30天内带看1001次，是什么吸引了购房者的目光？

万科魅力花园位于相城区中央公园板块，这是苏州近几年较为火热的置业板块，也是比较受重视的宜居板块。板块内集中了大量优质的配套：交通配套有轨交2号线和4号线，商业配套有大型商业综合体大悦春风里，文化配套有第二工人文化宫、第二图书馆等，教育配套有玉成实验小学等以及苏州市妇幼保健院等医疗配套。板块还有规划了大量科研、社区公共设施和城市公园用地，居住价值与服务功能将持续提升。

正因如此，万科、中粮、仁恒等一大批品牌房企扎堆涌入。但这些项目都属改善产品，在售均价2.8万/平方米左右，100平方米户型起步，总价接近300万元。

万科魅力花园于2015至2019年分3期交付，与周边新房相差时间不远，属于次新房，物业为万科物业。项目主要以低密度电梯小高层和高层为主，均为精装产品，户型有建筑面积85、96、103、127平方米四种，选择性多，适合刚需和刚改客群。

目前链家网上，万科魅力花园挂牌均价2.3万元/平方米左右，低于周边新盘约5000元/平方米，对于预算有限的购房者来说，最低160万元左右可低总价购买项目的小面积户型，相比于周边的新房300万元左右的起步价，购房成本和压力小了很多。

次新房、低总价、配套齐全、环境优美，由万科开发，还有万科物业加持，具有一定的品牌效应，多重优势集于一身，这么看来，万科魅力花园能成为苏州二手房成交榜首也就不足为奇了。

成交表现依旧平稳 老牌小区仍是刚需族首选

此外，前三个月二手房成交榜单二到十名分别为新城红树湾、万科四季风景花园、苏安新村、新升新苑、中海双湾锦园、馨泰花园、万业湖墅金典、新城招商香溪源、长桥雅苑。从榜单来看，不少老新村、老小区的二手房的成交量一直处于较高水平，其中苏安新村就是一个典型代表。

苏安新村周边链家门店房产经纪人说：“苏安新村的客户群体都是属于购房预算相对较低的群体，并不打算在购房上花费太多，买房是出于刚需。主要客群是刚毕业不久的学生、周边的上班族这样的新苏州人，小区较高的性价比和齐全的配套，又有靠近园区的优势，成为他们二手房的首选。”

苏安新村占地面积约33.3万平方米，有180多栋住宅，小区内学校、银行、农贸市场、社区卫生站、各种小型餐厅、超市等配套非常齐全，能够满足大部分人生活所需，这是很多新小区不具备的优势。重要的是，购买小户型总价90万元左右，压力相对较小。

今年二手房成交前二十位的小区中，类似苏安新村的还有苏州高新区的新升新苑、馨泰花园、狮山新苑，园区的东港新村，姑苏区的三元三村等老小区，这些小区都成为区域二手房刚需族的首选。

总体来看，这些小区具有一些共同特点。不少老牌小区占据了较为核心的地段，规划布局合理，在住宅品质方面一直拥有良好口碑；小区配套设施齐全，居住在此生活十分便利，高性价比对于刚需族来说很友好。该经纪人告诉记者：“这类房源即使遇到市场波动，交易量仍可保持平稳，价格相对稳定。”

卖房人信心提升 二手房挂牌量仍居高位

那么连续两个多月的成交上涨，苏州二手房挂牌量是否有所下降？根据贝壳网显示，苏州二手房挂牌量目前已经突破15万套，达151872套。而今年2月中旬，苏州二手房库存还在14万套左右，短短一个月时间，二手房挂牌量就增加了近1万套。

为何前三个月二手房成交量显著提升，市场上挂牌量不降反增？

针对目前挂牌量增加，业内人士表示，由于二手房市场出现回暖迹象，给了不少卖房人信心，不少房东都想趁着行情回暖早点“出货”，毕竟从二手房挂出到出售是个“持久战”。

去年市场因多方原因成交遇冷，部分房东担心去化周期长房屋贬值，有些置换需求不大的业主，选择不挂出房源，留在手中自住或等待时机。今年以来，楼市成交不断回暖，许多挂牌1000多天的二手房都卖了出去。因此，房东信心也回来了，挂出自己的房源以期成交。

带押过户、首付比例的降低等政策方面的利好，也一定程度上推动了二手房的成交。目前苏州大部分区域的二手房也基本上能够“带押过户”，大大降低了二手房交易的难度，购买二套房的首付比例有所降低，房贷利率调整也降低了苏州购房者的置换门槛。

此外，改善需求不断增加，置换需求也不断增长。目前，苏州新房市场上大平层的不断上新，以及苏州买房人对生活品质的追求，家庭成员的增多，都助长了苏州的置换需求。因此，有这些需求的部分房东，纷纷挂出自己的房源，得到换房的启动资金。