房企的未来十年是低增长时代，也是大变局时代。在后疫情时代，“人”与“空间”的关系被改变，“三道红线”的出台意味着地产调控进入常态化，未来行业格局将加速变革。与此同时，科技与数智化又将给房企带来新机会。在此背景下，房企需要坚守长期主义，寻找更多创新可能，探索突破口，这是日前易居沃顿PMBA-10期课题发布上透露的。

“三道红线”下

行业向精细化发展

今年土地市场热度不减，很多中小型房企，甚至头部房企在现金流方面都遇到压力。如何应对当前的房地产调控?阳光城集团执行副总裁吴建斌认为，经营性现金流管理，永远是房企最核心的事情。用杠杆撬动房企发展的时代一去不复还，能让房企渡过困难的就是经营性现金流。所以房企要真正把经营性现金流摆在第一位，如果这个问题解决不好，房企会遇到很大的挑战。“三道红线”是一个分水岭，它意味着行业从野蛮生长向精细化发展，在这种情况下，正面理解政策是一件好事。房地产离不开金融，金融也离不开房地产，房地产市场因金融而进步，金融也因为房地产得到很好的发展。因此，房企必须做好经营性现金流管理问题。

万科集团高级副总裁，酒店与度假事业部首席执行官丁长峰则表示，疫情影响下，商办物业的空置率和租金价格持续下滑。但另一方面，经营性不动产的客户也发生了结构性变化，Z世代消费力显现，年轻化、国潮、消费下沉成为大趋势，生活刚需消费与互联网服务增长迅猛，服务类消费成为主流。让经营性不动产的业务自立自强，房企必须要具备四个基础能力：精准定位的产品能力，投资布局能力，建造能力，经营管理能力。说到底，经营性不动产最核心的还是“人”，投资经营性不动产首要就是提前投资人和自己的团队，而且一定要用长期主义的心态去投资人。

低增长周期下

房企组织战略亟待升级

在低增长时代，房企纷纷提出要组织升级。珠江投资集团总裁王晞表示，房企当下的组织架构、流程、权责、专业细分数字化管理的颗粒度还不够吗?低增长时代的组织升级，不能再是组织管理上的升级，而应该是组织战略上的升维。

组织战略如何升维?房企如何应变?珠江投资集团总裁王晞总结为一句话：“自下而上，发动内因，改变基因链接生态，重启思维”。人生就是不可避免地不断解决发散性问题的过程，单纯靠逻辑和推论的理性很难驾驭。而目前房企在组织管理上常犯的错误，就是总想用对待逻辑化、汇聚性问题的方法，来解决发散性问题。最后的结果就是越来越错，用越多的控制手段来解决发散性问题，就会带来更多的问题。因此，未来组织的作用则是建立生态系统将一个个超级个体通过自主动因的驱动进行链接，从而实现平台化与合伙人之间的相互补台、相互赋能资源放大的生态链组合，而这也是个长期的过程，需要坚持长期主义。

土拍下的冷思考

用长期主义应对变化

在某种程度而言，拍到性价比高的地块是房企的最重要工作。近期土拍市场火热，一些没拍到地的房企很焦虑。焦虑并不能改变现状，房企需要冷静思考几个问题：房地产市场的政策属性是在加强还是减弱?政策的本质目的是什么?导向是否改变?自有资金能买多少块地?

旭辉集团CEO林峰分享了他在土拍热下的冷思考：行业的金融属性会进一步加强，行业的合作、竞争和整合都在加剧。林峰认为，房企行业已进入一个短兵相接的竞争时代，成为你输我赢的博弈。除了强度，竞争的难度也增加很多。此外，行业整合在加剧，整合的特点从之前的大鱼吃小鱼，到了大鱼吃中鱼、快鱼吃慢鱼，甚至大鱼吃大鱼的阶段。而房地产行业依旧是支柱型行业，哪怕竞争再强、地产行业都会在，不在的只有可能是企业。

未来，林峰对地产行业预测：对房企融资会进一步收紧;限价的审批会保持收紧;集中供地的政策会进一步优化;今年剩余两次的集中供地热度会逐步降低;行业的毛净利率会进一步下滑，分化会加剧;出让金征收主体的改变，将产生后续影响;房价依然会保持稳定。说到底，不管环境怎么变化，房企应坚持长期主义，用最朴素的简单应对纷繁的变化。(孙鑫吴帆容)