上一次美国的购物中心被“荒地”笼罩是在去年11月，当时的情形生动地提醒人们：随着破产客户的名单不断拉长，两家大型购物中心的业主在一个周末申请了破产保护，当时有媒体称，商场租户之间发生了一场所谓的“大屠杀”事件。

在去年11月初，两个购物中心房地产投资信托基金——宾夕法尼亚州不动产投资信托基金(Pennsylvania Real Estate Investment Trust)和CBL & Associates Properties——申请了破产保护，理由是新冠病毒大流行给租户带来了压力，并暗示它们自己也承受着很大的压力。法庭文件显示，这两家房地产投资信托基金在全美总共占据了8700万平方英尺(约合808万平方米)的房地产面积。

不过，尽管期间偶尔会出现小幅波动，但自2020年末以来，购物中心行业自己的强行硬撑，再加上美国政府实施的“无条件基本收入”(Universal Basic Income)政策提供了支持，这个行业一直都相对稳定。最近几个月以来，随着美国政府最新刺激资金的流入，美国的零售销售创下历史纪录，而只要政府慷慨提供的资金还在继续涌入，购物中心行业就还能勉力支撑下去。

不幸的是，在现在的这个世界里，哪个企业还能再活一天、而哪个企业则必须申请破产，越来越多地取决于政府的中央计划，很少会发生所谓的“流动性事件”，但购物中心行业的基本面却仍在继续崩溃。

据最近的一项分析显示，在2020年里，经估价后的美国购物中心价值平均而言暴跌了60%，这不仅预示着零售物业将会面临更多的痛苦——尽管有报道称，美国经济正在从新冠病毒大流行所导致的停摆中复苏。高盛表示，美国经济的增长速度甚至达到了有记录以来的最快水平——还有迄今为止最明确的迹象表明，这个痛苦的世界正在等待着美国政府无数次提供支持的尝试变得不再可行的那一刻，到那时美国经济的悲哀现实将会重新浮出水面。

在坏账和欠款、违约以及丧失抵押品赎回权引发房地产重新估值之后，118处有商业抵押贷款支持证券债务的零售锚定房产的价值被抹去了大约40亿美元。

更加糟糕的是：60%的平均降幅实际上可能低估了待售房产的损失，因为有太多的零售房地产陷入了困境。更糟糕的是：随着电子商务继续抢占市场份额，很少有买家愿意冒险收购老化的购物中心。

降幅令人瞠目

“这个降幅真是令人瞠目结舌。”DBRS Morningstar评级服务公司跟踪商业房地产的分析师格温·鲁什(Gwen Roush)在接受采访时表示。

因此，由于预计购物中心历史上最大的市场清算冲击即将到来，西蒙地产集团(Simon Property Group)、布鲁克菲尔德资产管理公司(Brookfield Asset Management)和喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)等最大的业主们已经开始对房地产进行分类，放弃那些赔钱的物业，同时对可行的物业进行再投资。当然，美国购物中心的“噩梦”早就来了——亚马逊(股票代码：AMZN)摧毁了全美各地的实体店，而新冠病毒疫情只是钉在棺木上的最后一颗钉子而已。

在新冠肺炎疫情促使美国人加速转向网购之前，购物中心就已经因为百货商店的破产和很高的空置率而遭受到了重创。即使疫苗广泛接种并最终形成群体免疫，也不太可能会吸引顾客回到散发着肉桂烘焙食品香味的、早已被时代所抛弃的购物中心里去。

当“锤子”打来的时候，后果将是灾难性的：根据Compass Point Research & Trading的房地产分析师弗洛里斯·范·迪库姆(Floris Van Dijkum)的说法，就美国的1100家室内购物中心而言，其中只有大约一半有很好的生存机会。他说道，强者将变得更强，而最弱的购物中心则将面临被抛弃或更糟的境地。

“(购物中心的)质量或好或坏，两者之间存在着巨大的分歧。”范·迪库姆说道。“按价值计算，80%的价值都集中在前300家购物中心身上。”

由于预计一旦“最后审判日”到来，债务最终将不得不被清算，美国最大的购物中心业主西蒙地产集团正在与贷款经理合作，对那些表现不佳的购物中心的债务进行重组，或者直接交还钥匙。

“我们希望能在一些方面达成交易。”西蒙地产集团的首席执行官大卫·西蒙(David Simon)在该公司最新的财报电话会议上表示。“否则，它们将不再是我们业务组合的一部分，我们祝新的业主能有好运。”

价值取决于质量好坏

据当地新闻报道，西蒙地产集团位于亚特兰大郊外的Town Center购物中心曾被估价为3.22亿美元，但在2月份进行的一次法院止赎拍卖中，这个购物中心没有收到任何竞标。另外，该公司旗下位于费城附近的蒙哥马利购物中心(Montgomery Mall)去年的估值仅为6100万美元，较2014年的价值下降了69%。

据房地产资本分析公司(Real Capital Analytics Inc.)提供的数据显示，1月份售出的少数几家购物中心的价格同比仅下降了1.8%。据这家研究公司的高级副总裁吉姆·科斯特洛(Jim Costello)说，这是因为大多数卖出去的购物中心都有着很高的质量，但那些质量不好的购物中心则拿不到报价。

有些较为乐观的购物中心卖家正在等待经济复苏，然后再尝试抛售房产，寄希望于到那时价格会变得更高一些。

拥有37家美国购物中心的Unibaal-Rodamco-Westfield在第四季度财报中表示，该公司希望在2022年“当投资市场重新开放时，大幅减少我们在美国的财务敞口”——换而言之，现在该公司手里还有很多购物中心卖不出去。

与此同时，根据科斯特洛的说法，对于许多低端购物中心来说，其价值只是相当于土地成本减去拆迁成本而已。

“橙色的瓷砖和棕色的地毯只会被拆掉，翻到下面，最终会以人们可以在那里建造其他建筑物的价格来进行交易。”他说道。

与此同时，空置率还在不断上升，租户滞纳租金，而在这种越来越令人绝望的情况下，多家购物中心运营商都已开始试图逃避债务负担。但是，这样做的结果并不太好：购物中心运营商Washington Prime Group在2月份没有支付利息，而是聘请了重组顾问。而如上所述，宾夕法尼亚州房地产投资信托基金和CBL & Associates Properties则已在去年申请破产保护。

与此同时，此前被压了下去的违约现象正在变得堆积如山：Trepp数据显示，从债务管理的角度来看，大约17%拥有CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)贷款的零售物业因拖欠付款或其他财务问题而被转移到了追索专家手中，仅次于酒店物业的24.5%。这就意味着，一旦“大坝”的大门打开，迟早会出现大量的违约。

评级机构Kroll Bond Rating Agency的高级董事总经理Roy Chun表示，该机构已经下调了数百批债券的评级，其中许多是购物中心的债券，因为人们越来越担心投资者会得不到偿还。他说道，资金停止流动只是个时间问题。

“如果这是一场棒球赛，那么可以说现在比赛是在第六局或第七局。”他说道。“但你已经知道谁是赢家，谁是输家了。”(星云)