近日，恒隆地产(00101.HK)公布了2020年上半年业绩，引起了市场的广泛关注。

作为港交所上市的地产公司，恒隆地产一度被外界认为是最赚钱的商业地产商。

不过在房产企业整体表现平淡的2020，恒隆地产也未能幸免的哑火了，营业利润出现下滑。

财报显示，截至2020年6月30日：

恒隆地产总收入为41.84亿元港币，与去年同期持平;

营业利润下跌5%至30.41亿港元;

股东应占基本纯利减少11%至19.89亿港元。

对此，恒隆地产表示利润的下滑主要由于新型冠状病毒疫情带来的不利影响所致。

事实上，恒隆地产业绩下滑的影响因素众多，除了疫情对商业零售的冲击外，还有最近几年新一线城市商圈扩张下，恒隆在商业地标项目开发、运营上面临的较大压力。

香港市场受冲击严重

虽然2020年上半年，恒隆地产实现了总收入上与去年同期持平，但是该收入却全部来自于物业租赁。

财报显示，上半年物业销售并未入账，而恒隆地产物业租赁上实现收入41.84亿元，构成了收入的全部来源。

虽然上半年，恒隆地产出售了位于香港浪澄湾的最后一个复式住宅单位，但是这笔交易并未在上半年录得任何收入和利润。

简而言之，无法影响上半年业绩。

上半年，恒隆地产的物业销售未入账，而物业租赁方面的表现其实也并不尽人意。

整体来说，香港方面低迷的表现拖累了恒隆地产的业绩。

财报显示，2020年1-6月：

恒隆地产香港物业租赁组合收入下跌5%至19.07亿港元;

其中，商铺租金减少5%至11.33亿港元;

办公物业租金减少3%至6.35亿港元;

住宅及服务式寓所租金收入减少14%至1.39亿港元，租出率降仅58%。

香港租赁上的营收不利，直接导致了恒隆地产业绩增长的乏力，2020年1-6月，恒隆地产的营业利润为30.41亿港元，同比下跌5%。

“上海依赖症”明显

与香港市场形成鲜明对比的是内地还算优良的市场表现。

拆解恒隆地产上半年的业绩，内地市场贡献较大，这一点让恒隆地产的管理层很是欣慰。

财报显示，恒隆地产上半年内地物业组合的租赁收入增加9%，达到20.62亿元，零售额实现了6%的正增长。

恒隆地产表示，6%的增幅主要来自于2019年第三季度开业的新租赁物业，包括：

昆明恒隆广场

无锡恒隆广场第二座办公楼

沈阳市府恒隆广场沈阳康莱德酒店

据悉，内地办公楼组合2020年上半年录得2%的收入增长。内地组合整体营业利润增长4%，平均租赁边际利润率为65%。

开业项目为恒隆带来了新的业绩增长，但分区域看恒隆地产的顽疾仍存——内地经营高度依赖上海项目。

报告期内，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场两大商业体的收入达到13.14亿元，占内地物业租赁组合总收入的63.72%。

数据显示，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场及无锡恒隆广场的零售额均实现了7%至17%的增长，租赁收入的相应增长在 6%至15%间。

恒隆地产称上海项目的佳绩反映这条路线的实力，但其背后的痛点却不容回避。

恒隆地产的“上海依赖症”由来已久。

可以说，上海是恒隆地产发展的发祥地。

90年代末，凭借着在上海拿到的两个项目——恒隆广场和港汇广场，恒隆地产实现了加速度。

很长时间以来，上海的项目是租金收入的主要贡献力，构成了恒隆地产利润的“大头”。

上海的成功让恒隆增强了在其他城市布局的信心，恒隆试图在内地复制上海模式。

随后，恒隆地产围绕着“一超多强”的概念，相继开拓了济南、沈阳、无锡、天津、大连等多个二三线城市。

然而具体推进中，所取得的效果并不明显，几个区域内的项目接连出现“水土不服”问题，“上海依赖症”问题愈发凸显。

以2020年上半年的数据为例，可以清晰看到，表现最优的还是上海的两处项目，分别实现了8.6亿元和4.5亿元的收入，远远拉开其他城市一大截。

反观沈阳皇城恒隆广场、天津恒隆广场、大连恒隆广场项目，其上半年收入不足1亿元，不及新开业的昆明恒隆广场的收入表现。

恒隆在内地的商业项目存在严重的发展失衡引发了外界疑问，走出上海，恒隆地产还是最赚钱的商业地产商吗?

在业内人士看来，恒隆在内地项目上的运营策略，需要改进其严重的“上海依赖症”问题，否则在如今整体市场经济环境下，很难走出好天地。

负债率攀升

对房企来说，良好现金流是持续发展的重要保障。

不过从恒隆地产上半年的财报上看，负债率出现了明显的上升。

截至2020年6月30日，恒隆地产现金及银行存款结余总额为港币31.90亿元，2019年末为港币33.06亿元，借贷总额为港币325.82亿元(2019年12月31日为港币296.73亿元)，其中约36%以人民币计值。

借贷方面，上半年恒隆地产负债总额达325.82亿港元，超过去年年底的296.73亿港元。

从偿还期限看，1年内到期的债项组合为63.44亿港元，1-2年内到期的达77.43亿港元，2年内到期的债项组合占债项总额的43.23%。

此外，恒隆地产资产负债率达到27.45%，同比增长10.51%。

关于恒隆地产下半年表现，市场的看法表现出了谨慎态度。

业内人士分析，香港市场的走势影响着恒隆下半年的业绩表现，经济能否出现反弹还要看疫情的发展情况。（出品 l 观点财经  作者 l 周更）