市民在购买二手房时，最担心的就是房屋有“隐形”问题。最近，市民方先生就遇到了这样的事情。今年2月，方先生和妻子通过21世纪不动产中介公司，在金凤区海茂壹号院看中一套顶楼的房屋，交了定金后才发现，房屋墙体存在多处裂缝。

A 二手房墙体存在裂缝

方先生称，当初看房的时候，他和妻子发现了墙纸上有裂缝，当时询问了带着看房的中介公司经纪人，对方说是乳胶漆裂缝，只需要在装修的时候抹点腻子就好了，于是他和妻子就没有太在意。看完房子后，方先生和妻子都比较中意这套房屋，随即便向这家中介公司交付了2万元的房屋定金。

但交完定金后，方先生还是对墙纸上的裂缝心存疑虑，于是便撕开了一块。这一撕才发现，原来是房子墙体有裂缝。这让方先生后悔不已，随即就表示不想买了，但中介公司的工作人员却告诉他，现在退房属于违约行为，依据约定不但不退还2万元定金，还需要再支付2万元的违约金。

方先生称，对于墙体裂缝一事，当时中介公司工作人员称，会陪同方先生去找原房主或物业公司亦或是开发商进行维修，于是方先生和前房主签署合同并过了户。随后，方先生找到物业公司反映房屋墙体裂缝的问题，物业公司表示此事要找开发商，然而方先生经过了解才知道，这里的开发商已经不在银川了。一时间，方先生也不知道这件事儿究竟该找谁。

B 维修责任究竟该谁承担

记者察看了方先生签署的房屋买卖合同，其中并没有明确房屋墙体裂缝一事该如何处理，那么前房主会负责予以维修吗?

记者通过电话联系到了前房主黄先生。黄先生告诉记者，他从开发商手里买完这套房子后从未居住过。因常年在外地工作，所以将房屋交给了第三方托管公司进行管理，因为今年急需用钱所以委托中介公司进行了售卖，对于屋内墙体有裂缝一事，在此之前他并不知晓。黄先生表示，房屋是否存在质量问题还需要专业机构进行鉴定，希望现房主方先生通过法律途径明确责任人究竟是他还是开发商，如果是他，他会承担相应的维修责任。

中介公司的相关负责人告诉记者，当时他们也向前房主黄先生询问了裂缝事宜，黄先生告诉他们是乳胶漆或墙纸裂缝，不一定是房屋质量问题。于是，他们便这样答复了购房者方先生。对于后来发生的这一系列问题，他们也对双方进行了多次协调，但前房主黄先生并不愿意承担维修费用。

C 合同应对隐蔽瑕疵做出约定

针对此事，宁夏伊恩律师事务所律师吴迪表示，解除合同的前提是一方违约致使合同目的无法实现，或者其他符合解除条件的情形。如果方先生购买的这套房屋瑕疵不影响居住，是无法达到退房条件的。

那么，如果要维修的话，维修费用该由谁来承担?吴迪律师表示，按照我国相关法律规定，出卖人负有质量瑕疵担保责任，如果说合同当中没有明确约定相关的质量情形该由哪一方承担，那么由出卖人对房屋的质量进行基本的担保。吴迪律师建议方先生可以通过公证的方式确定当下房屋存在缺陷，自行维修后再要求出卖人承担责任。

此外吴迪律师表示，出卖人和买受人签订了房屋买卖合同后，中介人的义务就已经结束，除非中介方有故意隐瞒相关事实的情况，给委托人造成了相应的损失，否则中介人不承担相应的损失。

同时律师也提醒，购买二手房的时候一定要先到屋内实地勘查，如果已经发现了质量问题要及时提出，要求进行解决;如果是无法通过肉眼立即发现的隐蔽瑕疵，也应当在合同中对隐蔽瑕疵做一个基本的约定，以便将来发现问题之后及时向中介人或出卖人进行主张。(记者 徐芙蓉 杨晨宇)