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本文来源：时代财经 作者：陈伟纳

地产行业一片低气压中，万科拆分物业板块上市的动作终于进入了实质阶段。11月5日晚间，万科发布公告称，拟拆分所属子公司万物云到香港联交所上市。

万科方面表示，目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头，公司认为上市时机成熟，董事会已审议通过，下一步将提请股东大会审议。并表示，本次分拆上市后，公司仍将继续保持对万物云的控股权。截至11月5日，万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权，持有股份数660,602,000股。

消息引发了资本市场的强烈关注，有投资者认为这将为地产行业注入了信心，一扫连日来地产行业的低迷气氛，也有分析指出当下并非上市最佳时机。

而对于万物云的上市，万物云CEO朱保全在朋友圈以“恰逢其时，合伙奋斗”八个字总结。

作为物管行业龙头，万物云为何选择在郁亮口中的行业“冬天”上市，以另一龙头碧桂园服务为参照，万物云的盈利水平如何，又将收获怎样的估值?

【“冬天”里上市的万物云】

尽管万科方面多次公开表示“万科物业暂不考虑上市，会等到合适的时机”，但过去一年，万科物业的新动作始终不断。

2020年10月，万科物业正式更名为“万物云”，并推出国内第一个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”，与万科物业、万物梁行共同形成三大空间子品牌体系，被称为万科造物业领域的“三驾马车”。

今年以来，万物云更不断跑马圈地。8月，万物云以换股的方式获得阳光城旗下物业平台阳光智博100%股份;9月，三盛旗下伯恩物业被并入万物云，前者拥有超7000万平方米的管理面积。而据万科年报披露，截至2020年底，万物云在管面积达5.66亿平方米。

从规模上看，市场对万科物业上市期待已久，然而目前的行业环境，万科物业是否等到了它的最佳时机?

近段时间来，受资金链紧张影响，不少房企面临至暗时刻，多家物业上市平台都被母公司抛售股权，与此同时物管行业大鱼吃小鱼的收并购也更为频繁。

中指研究院数据显示，截至11月1日，物业管理行业年内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业公司，交易金额约315亿元，相比2020年全年交易总额大幅增长198%。仅第一季度公告披露的并购事件就达15宗，披露交易金额约115亿元，超过2020年全年总交易额。

有业内人士指出，万科或许已错过物业上市的最佳时机，去年至今，物业企业的估值大多已跌去三到四成。也有分析认为，在行业的马太效应下，万物云此时上市也将带来更多收并购的机会和空间。碧桂园服务总裁李长江此前就指出，行业远未到高度集中的阶段，对有志于做大做强的公司都有很大机会。

据时代财经梳理，今年以来，碧桂园服务、旭辉永升服务、世茂服务就先后进行配股融资，所募集资金大部分将用于收并购，物业行业或将迎来洗牌。

【港股又将迎来千亿巨头】

作为国内物业公司的龙头，万物云的上市也将揭开市场对其盈利和估值的猜想。

财报数据显示，2018年度、2019年度及2020年度，万物云分别实现收入为97.96亿元、127.00亿元、182.04亿元，同比增速分别为32.95%、29.65%、27.36%。

对比上市物企碧桂园服务，2018年至2020年营业收入分别是46.75亿元、96.45亿元、156.00亿元，同比增速分别为49.74%、106.31%、61.74%。

单从增速来看，万物云持续低于碧桂园服务。不过，2020年两者的收入分别是182.04亿元和156.00亿元，差距逐渐缩小。

盈利表现上看，时代财经了解到，截止2021年6月30日，碧桂园服务营收为115.60亿元，毛利为38.60亿元，经营利润为30.11亿元。万物云今年上半年的营收为103.83亿元，经营利润为10.43亿元，营业利润率仅有10%，与碧桂园服务之间还是有一定差距。

一位不愿具名的投资人告诉时代财经，“万物云作为行业头部企业，在管面积、营业收入和增速方面都很可观，在上市物业股估值分化的当下，万物云的上市将会对生态带来巨大冲击。资本市场很久没有新标的，万物云本次上市将受到较大关注。”

估值方面，目前碧桂园服务市值达1700亿港元(约合人民币1461.01亿元)。参照碧桂园服务等公司，市场给与万物云的估值在1500亿-3000亿港元之间，行业龙头或被刷新。

对于万物云上市是否会对当下的物业企业有所冲击，上述投资人表示：“万物云的优势在于城市服务，碧桂园服务在物业服务方面的颗粒度更细致，服务范围更广，二者各有千秋，但从物业本身来说，个人更看好碧桂园服务。”