房贷，究竟应该参考LPR的浮动利率，还是选择固定率?

道哥从LPR的利率调整的目的、引起广泛关注的原因和利率建议的三个角度来和大家一起分析这个问题。

先说一下这次房贷利率调整的背景和目的。

我们的金融改革涉及到货币层面，有两个改革主线，一是汇率市场化，二是利率市场化。相对于汇率市场化，我们的利率市场化推进的步子更大一些，因为这个主要是在国内的战场上。

在利率市场化的背景下，市场上就形成了LPR借贷市场报价利率。此前我们比较习惯的利率是央行里行政性制定的基准利率，是计划经济体制下的遗留产物。这个基准利率有个缺点，因为是行政确定的利率，所以它常常和市场真实资金成本之间有距离，不能反映市场上真正的借贷需求和价格。从利率市场化来说，未来能够真正方便货币政策的传导，LPR的市场借贷报价利率会越来越重要。

这是利率市场化改革的一项重大举措，但和所传言的收紧房地产部门的货币政策完全没有关系。

那么，为什么这次调整会引起这么大的反响呢?这要从房贷部门和商业银行的贷款之间的比例说起。

2019年年底整个社会存量商业银行的贷款余额是150多万亿元，其中，家庭部门的房贷占比达到了28%。在每年的新增贷款里，2018年房贷占到超过30%，2019年在收紧对房地产部门贷款的大背景下，实际新增贷款也占到了32%。再往前追溯几年，可以发现有的年份甚至达到了40%。也就说，不论商业银行的存量贷款，还是每年的新增贷款，家庭房贷大体上都已经占到了1/3。在利率市场化的大环境下，占这么大比重的家庭房贷自然不能够继续参考计划经济下的行政制定的基准利率。家庭房贷利率参考LPR的浮动利率，这一步非常重要，意义很大，当然对整个社会的影响也比较大，包括银行和大多数家庭。

房贷协议调整，咱们普通人究竟应该如何选择呢?

要想回答这个问题，您首先要弄清房贷的特点。整体来看，绝大多数的房贷都是长期的，10年、15年、甚至20年、30年，尤其最近两年新发生的贷款，很多都在15年以上。这么长的房贷选利率，就要知道这个LPR的浮动利率未来的长期趋势是什么。

事实上，最近20年(1998年到2018年)，我们的5年期贷款基准利率长期是下行的，从20年前1998年的10.3%左右，降到了今天的4.9%左右。

在国际上，周边的高收入国家、比较发达的大的经济体，他们的市场利率水平在最近20年无一例外也是步步下滑的。最典型日本，基本上是零利率甚至负利率，欧元区也基本上是零利率，美国的利率也很低，在0.75%~1.5%之间。

也就是说，不论是国内，还是周边这些国家，长期的LPR利率水平一般是向下的。

如果您的房贷周期还比较长，那么在道哥看来，您可以选择基于LPR的浮动利率。不排除今天LPR的基准利率5年期的4.85%，10年之后降到了4%，甚至于20年之后可能降到了3%甚至更低，一切皆有可能。当然，由于LPR是市场化的利率，不排除个别年份会有波动的风险。

而那些房贷极短期的朋友，如果您的房贷只剩一年、两年、三年，道哥认为选择哪种方式，影响都不是很大，毕竟利率的变化是缓慢的一个过程，不是一天发生突变的。当然了，在面对今天的通货膨胀的压力比较大的情况下，选择固定利率心里也许更踏实一些。