近日网传消息，按照住宅用地分类调控文件要求，重点城市实施“两集中”：

一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。

北上广深等22个重点城市在列，分别为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。(仅供参考，具体以官方为准)

按照网传，2021年这些城市住宅用地公告不能超过3次，集中在3月、4月、8月，其余时间不得再发布。

如果消息属实，这将是土地市场的重大变革，尤其对于房企影响甚大。

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据了解，目前已经有部分城市发布了相关正式文件：

青岛市2月24日，青岛市自然资源和规划局官网发布《坚决落实上级有关要求 部署2021年住宅用地供应工作》的通知。

《通知》明确，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让。

即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

郑州市

2月23日，郑州市自然资源和规划局发布文件《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》。

《通知》明确，2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

天津市

2月23日，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》。

为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，天津市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

此外，苏州、无锡等地也传出要落实集中供地政策。

以往分散供地的时候，开发商在同行频频拍地的压力下会增加紧迫感，不断地加杠杆，增加高价拿地需求。

同一城市高价拍地事件频出，地价上涨，房价自然就不可能降低。

同时，高昂的地价也让购房者对未来房价继续暴涨充满信心，这无形中催生了不少投资炒房的现象。

因此，22个重点城市实行土地供应两集中的政策是践行“房住不炒”的具体体现，可以从供给端最大限度的抑制楼市泡沫，逐步让楼市回归理性。

02

若是“两集中”供地政策确定，那么，实际上就形成了长效机制三大利器，即三道红线、房贷集中度和供地集中度政策。

“三道红线”

2020年8月20日，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则，明确了收紧地产开发商融资的“三道红线”。

从2021年1月1日起，房地产企业资金监测和融资管理规则将在全行业全面开始实施，并力争在3年内达标。

也就是说，你越是缺钱，就越是不让你融资，超过这三条红线的，都会对融资形成限制。

到底如何来限制呢?

根据三项指标的踩线情况，相关部门直接给出了相关的管控范围和目标，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档进行管理。

简单说，就是房企的融资难度增大，特别是负债率高的房企，融资将会异常艰难。

放眼全中国，超过一半的房企都踩到了3大红线

2019年销售额各阵营踩线企业数量

这也就意味着，绝大多数开发商的融资规模，都会被限制在了增长5%以内，这显然是远远不够的。

监管部门的意图很明显：降低房企杠杆，抑制火爆的土地行情以及居高不下的房价，确保房地产市场平稳健康发展。

“三道红线”靴子落地，必然会引发不少房企金融暴雷，甚至中国房地产行业也将进入变革时代。

此外，银行也开始主动排查“地雷”了。

“房贷集中度”

2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为银行设定了房贷规模的“两道红线”。

主要内容是分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。

如果说“三道红线”是从房企融资入手，去杠杆、清库存，避免企业出现现金流吃紧及烂尾楼等问题。

那么“房贷集中度”就是从银行及购房者个人通过设立上限的方式，减少资金流向房地产。

而此次土地出让政策调整来得有些猝不及防，一年只能卖三次地，给地产行业带来的压力并不亚于2020年的这“五道红线”。

那么，“两集中”供地政策如若执行，对于地产行业来说到底会产生什么影响?

03

本次土地供应政策的巨大变革不仅会对行业带来深远影响，而且也会给房企带来更大挑战。

有业内人士做出了以下推测：

1、每批次涉宅地块数量会有一定程度的增加

根据以往涉宅地块挂牌习惯，一般城市都未曾出现过单场土拍超过10幅涉宅地块的情况。

2020年重点城市(市本级)住宅用地供应情况

数据来源：CREIS中指数据

假设22个城市每年三次集中出让土地，按照2020年的供地情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗。

2、对于房企的资金要求更高

如果一年只能在3月、4月、8月集中挂地拍卖的话，对于房企来说，原有的融资、拿地、操盘模式均要发生变化。

高额的保证金、土地出让金等将对房企的综合实力，尤其是资金实力，要求越来越高。

新政影响下，资本雄厚的大房企会拥有较强优势，但小房企并非没有机会。

当下市场，开发商都追求快周转。基本上是拿一块，赶紧建、赶紧卖，回笼资金后再拿下一块。

而集中供地，大房企在拿地上会更为慎重，这对于部分资金实力较弱的小房企来说，也不乏捡漏的机会。

3、土地供应关系变化，拿地可能凭运气

拿地越来越不容易，只能在这几个月内集中补仓，这些需求被挤压，可能也会出现供应需求的变化。

开发房企拿地热情高，土地竞争度高，可能也更容易触及最高限价，最后大部分土地都会进入摇号环节。

那接下来拿地可能就不是比拼经济实力，运气成分占了大多数。

4、有效抑制房价过热，有利于稳住市场预期

土地集中供应，必然会带来项目的集中入市，市场竞争将主要以“价格战”为主。

对于购房者来说选择更大，更容易获取市场信息，能够有效稳住市场预期，促进市场回归理性，抑制房价过热。

5、带火周边三四线城市，开发商外溢效应明显

由于集中供地的影响，开发商在22个热点城市的拿地难度将明显增加。

在22个热点城市拿不到地的开发商，可能会外溢到周边三四线城市，特别是城市群、都市圈内部城市。

相应地，这22城之外的城市土地市场就被刺激了。

04

虽然哈尔滨不在这22个城市中，也并未出台相关政策，但本次土地新政对于哈尔滨的间接影响也是不容小觑。

2020年，中国楼市跌宕起伏，但哈尔滨土地市场并未陷入低迷。

2020年哈尔滨全年供应住宅、商住、商业等经营性用地共计成交99宗，共31家受让单位，38个开发项目，总成交土地面积高达613.63万㎡。

2020年哈尔滨土地成交总金额达到306.5亿元，环比上涨44.8%，规划建筑面积较2019年环比增加63.1%。

纵观2020年全年，松北区稳居区域成交第一，其余各区成交相对均衡。

受国家级新区及自贸区的政策影响，四环外的环西板块、避暑城板块以及二、三环之间的松浦板块土地成交频率均有所增加。

2020年，松北区以产业勾地形式为主拿地。

哈尔滨市三环内优质土地稀缺，高溢价率土地主要集中在南岗哈西板块。

三、四环之间的土地2020年度供应量极少，但区域土储量丰富，从近年供需走势来看，未来5-10年发展不可限量!

整体来看，2020年哈尔滨土地市场：先抑后扬、供应提速、供求同增、楼面价下降 、市场稳定。

从2015-2020年哈尔滨市土地市场年度占地面积量价走势来看，2020年土地供应及成交都达到历史峰值，很大程度上来源哈尔滨新区建设的全面推进。

预计2021年，哈尔滨土地市场新增土地面积将会收窄，楼面价将有上升的空间。

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作为黑龙江省省会，哈尔滨地处东北亚中心地带，是哈大齐工业走廊、哈长城市群、都市圈核心城市;

哈尔滨也是国家战略定位的沿边开发开放中心城市、东北亚区域中心城市及“对俄合作中心城市”。

在22个城市推行土地集中供应政策的影响下，大品牌开发商很大可能将开始进驻哈尔滨，以独到的眼光布局新的市场。

旭辉集团

1月26日，千亿房企旭辉集团以3.55亿元的成交总价摘得位于道里区城乡路与龙葵东路东北角的1宗商住用地，总用地面积18323.2㎡。

该地块作为哈尔滨群力东区与哈西板块的交界处，区位优势明显。

这也是旭辉集团在冰城的首个独立项目，品质同样值得龙江人民期待。

绿城

2021年2月3日至5日，哈尔滨杨柳郡置业有限公司(绿城)3天22亿连拿香坊区安通街五宗商住土地，正式落子冰城。

绿城来了!

其中，一宗容积率1.1的商住土地，未来必将成为哈尔滨教科书式的低密度项目。

绿城的产品一直被业内人士奉为“教科书”，其诸多低密度项目更是得到了市场和业主的双重认可。

绿城首次进驻哈尔滨，打造集居住、就业、商务、商业、休闲、教育于一体的TOD项目，为冰城人带来更加高效便利的新生活。

从哈尔滨整个城市来看，各区域都出现了品牌房企扎堆入市的情况。

我们发现，备受社会关注的“2020中国房地产开发企业500强”榜单前列的大品牌房企正涌入哈尔滨房地产市场。

品牌房企对于哈尔滨发展趋势的精准把握，为了抢占城市热点板块，势必会使得区域楼面地价上涨。

地价的上涨也必然影响房价格局。

而对于我们购房者而言，在受楼市政策和项目品质提升的环境下，面对哈尔滨可能上浮的价格趋势，尽早抢占先机才是正经事。

最近有不少网友唱衰哈尔滨楼市，认为哈尔滨楼市要凉，房价要跌，不值得购房者在此安家置业。

但小编想说，越来越多的大品牌房企布局冰城，看中的就是哈尔滨城市的发展潜力。