12月10日，宁波市住房和城乡建设局、宁波市自然资源和规划局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的补充通知》，对当前我市房地产调控措施进行进一步完善，坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展。来划重点：

《补充通知》从强化住房购买资格管控、加强购房合同更名及住房赠与交易管理、调整住房信贷首付比例等四方面对7月6日调控新政进行了补充完善。《补充通知》自12月11日起实施。

NO.1 调整二套房信贷首付比例

《补充通知》对差别化住房信贷政策作了进一步的明确规定：市六区已有1套住房且相应贷款未结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于60%;市六区已有1套住房且相应贷款已结清的居民家庭，再次购买住房、申请商业性个人住房贷款的，贷款首付比例不得低于40%。

60%首付、1.1倍利率是不是似曾相识，2011年2月20日宁波版限购条令出台，就有类似规定，不过当时是一刀切，现在变成了市六区有一套房，奉化也未幸免，没有限制县市向市区改善的需求，对余姚、慈溪、宁海、象山人民来说是个相对的利好。为此，特意查看了2011年-2020年，12月份历史均价(安居客)，如图：

当时的限购政策有多猛可见一斑，直到2015年房价触底，楼市松绑，2016年开始反弹，庆幸的是我居然买在了最低点。

以100㎡，房价2万，贷款20年为例

(二套房，持有4年)

投资成本：约150.7万

60%首付，共120万，4年需要还款26.7万(利息大约是17万，本金9.7万)税大约4万，共约150.7万。

与理财对比：参照理财的4%年化，150.7万买理财4年后能变成176.3万(按复利)，共赚到25.6万。

买房投资收益：房价一分不涨将净亏21万(利息、税);上涨2100/m将保本，但是钱随着通货膨胀贬值了;上涨4660/m，收益将和理财持平(2019年CPI为2.9%，将将跑赢CPI);上涨10000/m时，年化收益率约为13.1%。

看眼前的趋势貌似一年涨个两三千不是问题，拿到似曾相识的2011年，那投资客就得掂量掂量了。

买房投资的本质其实也是一种杠杆游戏，房价停滞或者涨幅小是要亏钱的，讲究的是用最低的首付以及利息成本(持有时间)，搏取房价的大幅度上涨。然而二套房按揭的首付比例以及部分区域的限售时间，让这个杠杆游戏快要玩不下去了，如果首付比重过大，套牢的现金流就越多，风险几率大大提升，套牢的时间越长，利息成本越大，时间越长越不划算。

NO.2 两类购买资格从严

《补充通知》要求，父母投靠成年子女落户满2年、离异单身满2年的购房人，按照本市户籍居民家庭限购政策和无房家庭优先认购新建商品住房政策相关规定执行。这就一定程度上遏制了通过假离婚来增加房票。

父母投靠成年子女落户我市未满2年，申请在限购区域内购买一套住房，须满足以下条件：父母双方在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区行政区域(以下简称“市五区”)无住房;父母之一自购房之日起前三年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税(含零申报)或者社会保险。

父母投靠成年子女落户海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区、奉化区行政区域(以下简称“市六区”)未满2年，申请在市六区优先购买一套新建商品住房，须满足以下条件：父母双方在市六区内无住房;父母之一近三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险。

离异单身未满2年的购房人在限购区域内购买住房或在市六区申请优先认购新建商品住房的，须满足以下条件：

本市户籍购房人无住房，离异前家庭成员(配偶双方及未成年子女，下同)在市五区只有一套或无住房的，可申请在限购区域内购买一套住房;

非本市户籍购房人离异前家庭成员在市五区无住房，且购房人在购房之日起前三年内在本市已连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险的，可申请在限购区域内购买一套住房;

市六区户籍购房人离异前家庭成员在市六区无住房的，可申请无房家庭优先认购资格;

非市六区户籍购房人离异前家庭成员在市六区无住房，且购房人在购房之日起前三年内在市六区已连续缴纳24个月及以上社会保险的，可申请市六区无房家庭优先认购资格。

NO.3 规范合同更名和住房赠与行为

为防止投资客利用无房家庭优先认购资格认购商品住房后，通过合同更名进行炒房，《补充通知》规定，无房家庭优先认购新建商品住房的，除增加购房人配偶或者变更为购房人配偶外，不得办理商品房买卖合同购房人变更备案手续。同时，加强住房赠与交易管理。对限售房产的赠与交易提出限制条件，规定“除配偶或者直系亲属之间、产权共有人之间赠与外，属于限售范围的住房在限售期内不得办理房产赠与交易”。